上两篇详解了我国保险养老社区建设的新背景和发展阶段，本文将针对其存在的几个关键问题进行论述。

    第一是理念问题。大部分人一提到养老院，脑中出现的一般是那些传统的社区养老院。目前大量的民办非营利性质的社区养老院散布在各个住房小区，我们考察过的一家位于汉阳的养老院环境就极为简陋、设施也非常破旧。走廊阴暗潮湿，空间狭窄，活动器械几乎废弃，食堂就搭在一个临时搭建的瓦棚中。老人们白天睡觉或者看电视，无法正常活动且不允许随意进出养老院。这种传统社区养老院的理念通常是“保证老年人的吃穿住用”，并未充分顾及老年人的生活方式和生活质量。而保险养老社区跟传统养老院的办院理念是两个概念。泰康和国寿都曾明确提出“为老年人打造高品质的生活方式”，这种着眼于提升老年人生活质量，为老年人提供优质服务放在最优先位置的理念才能使养老社区走的更加长远。

    第二是市场开发。保险养老社区是纯商业化运作，因此入住率是最需要关注的问题。根据美国的经验，一般营业3年左右入住率能达到90%以上，只要入住率实现70%以上，养老社区就可以覆盖成本，稳定实现营利。目前我国养老社区刚刚起步，富裕的老人可选择的面不宽，所以仅有的几家保险养老社区的入住率较高。随着在建的养老社区落成和开始营业，入住率的门槛就很难达到了。有些企业通过各种方式进行营销，来激发大家入住的欲望。例如泰康将200万的入会费用当作是身份的象征；邀请北大教授等名人入住；建体验馆，举办体验活动等。

    第三是投资策略。之前讲过，养老社区的投资方式有轻资产和重资产两种方式，那么到底哪种方式更好呢？答案是各有好处。从服务提供效率角度来看，轻资产方式居家养老提供一些上门服务，大量的时间耗在了路上，服务不了几个老人，收费还低，而重资产可以把老人都集中起来进行服务，成本较低，效率较高。从产业整合角度来看，重资产可以提供全链条的服务，之后再对社区和居家养老进行对接，这是一开始就做轻资产居家养老服务做不到的。但从推广角度来说，轻资产更容易复制和大面积推广。

    第四是盈利模式。美国的经验来看，保险养老社区在50年投资期限内，收益率稳定在5%左右，回报率并不高。重资产的模式下，各式各样的社区养老服务如何与之进行整合？是外包还是自己提？如果进行外包，那么利润如何分成？还需要注意的是，美国的家庭医生很发达，老人们的医疗服务有保障，而在中国，养老社区如何把医疗资源介入进来也是个问题。

    第五是保险产品的对接。泰康在保险合同中没有任何跟养老社区相关的条款，只是合同之外签定了养老社区入住函。合众的保险产品跟社区租金挂钩了，但也主要是与养老保险产品进行了对接，以后如何拓展到长期护理保险和敬老保险，是一个亟待研究的问题。

    另外，还有护工人员、管理人员的短缺问题；资金、宣传的风险防范问题等。从政府层面来说，没有专门养老用地为养老社区的建设也带来了很多问题，例如太平洋保险的梧桐人家用的医疗卫生用地，没有税收的支持，医疗卫生用地不允许天然气进入，燃料问题难以解决。 制定相关的政策、加强保监会的监管和保险公司的创新运营或许可以解决这一系列的问题。