在2014年的一期专家视点中，我曾经分析中国城市交通要解决拥堵与因车速低而引起的污染问题，就是要打开各单位的围墙，疏通微循环。并以武汉大学为例分析了周边的交通状况。根本原因是根植于中国行政体系的一种“大院文化”。而近期国家住建部发文试图在未来逐步消除各单位之间的围墙，包括住宅小区，而改变中国城市日益恶化的交通出行与机动车污染问题。
    从住建部本身的意图而言，这个文件的发布没有任何问题，这对我国未来城市的发展提供了一个较好的思维转变。但是，我们也必须面对另外一个问题，也就是中国政府是否能仅通过一纸文书而与现行法律冲突。我国住宅市场的发展基本的模式，是政府将城市中的某些地块通过拍卖的形式卖给开发商，而开发商通过住宅的建设以及小区内道路的建设形成一个封闭的住宅小区，将小区内的道路建设成本分摊至每一间房屋从而转嫁个消费者，政府并没有对小区内道路进行公共投入。从《物权法》的角度来看，住宅小区内的道路从产权的角度来看，是属于小区内全体业主的。政府对其并无处置权，那么国家住建部的发文就有违法的嫌疑。
    面对这样的矛盾，如何解决呢？有两种思路是可以参考的。
    第一种是政府赎回，也就是政府要进行公共投入对现存的住宅小区进行系统改造，将目前普遍以小区为单位的门禁系统，缩小至每栋楼以保证小区内的安全。对小区内道路进行赎回，赎回价格应通过一定的磋商机制完成。而不能进行强制性的方式完成。2008年昆明就曾试图试行小区道路公有化，而居民用物权法与政府的强制执行进行抗争，而导致群体事件的发生。在我国推进依法治国的背景下，必须要避免这种强制试行的方式。在国际上，这种机制还没有现成的经验可以借鉴，这对我国政府的执政能力是一个极大的挑战。
    第二种思路是根据科斯定理建立起一种市场交易机制。根据科斯定理，如果交易成本为零，只要产权界定清楚，通过市场交易就能实现资源最佳配置。也就是说，如果不考虑各小区间讨价还价花费的时间、金钱成本的话，而且小区的产权界定的十分清楚，那么小区间就可以形成一个双发满意的价格。也就是小区间如果相互同行，按照协议的价格付费就可以完成。那么政府要做的工作就是建立这样的一个市场机制。例如为了使城市的小区间可以自由通行，可在目前的交通卡中加入进出小区的刷卡功能。每个小区因此而获得的收入，可以通过留存道路维护经费的基础上进入到小区维修基金，或者通过减免物业费等方式返还给业主以达到居民出行的一定平衡。
    对于目前我国的现状而言，应该首先对于政府、事业单位这种国家财政拨款的单位大院进行打开，在通过逐步的市场化手段打开住宅小区，也许是一个可行的道路。